Да — иностранцы могут законно покупать недвижимость на Фукуоке, но только квартиры или дома внутри лицензированных коммерческих жилых проектов, и никогда саму землю. Право собственности предоставляется в виде аренды на 50 лет с возможностью однократного продления в соответствии с Законом о жилье Вьетнама 2023 года, при строгом ограничении в 30% квартир, принадлежащих иностранцам, в каждом многоквартирном доме. Студии начального уровня стоят от 50 000 долларов США, а брендовые прибрежные курортные объекты обычно продаются по цене 2200–3000 долларов США за квадратный метр.
Краткий ответ: что иностранцы могут и не могут покупать на Фукуоке
Иностранцы могут покупать недвижимость на Фукуоке — но закон строго разделяет владение землей. Во Вьетнаме вся земля принадлежит государству и управляется от имени народа; частные покупатели, вьетнамцы или иностранцы, всегда только держат права землепользования. То, что могут приобрести иностранцы, — это само здание: квартиру или дом в коммерческом жилом проекте, который был официально одобрен для продажи иностранным покупателям.
На практике это означает, что рынок, открытый для вас, основан на проектах. Вы не можете купить участок земли, вы не можете купить старый дом в рыбацкой деревне и вы не можете приобрести бунгало на берегу моря на собственном частном участке за пределами лицензированной застройки. Все должно находиться внутри одобренного проекта с определенной квотой для иностранцев.
| Тип недвижимости | Могут ли иностранцы ее купить? | Ключевое условие |
|---|---|---|
| Квартира в лицензированном проекте | Да | Максимум 30% квартир в здании, принадлежащих иностранцам; срок аренды 50 лет с возможностью продления |
| Дом в коммерческом жилом проекте | Да | Максимум 250 отдельных домов на район для иностранных покупателей |
| Кондотель / туристическая квартира | Часто предлагается, более слабая юридическая основа | Обычно предлагается на срок 50–70 лет, вне стандартных жилищных квот |
| Туристическая вилла в курортном проекте | Иногда | Зависит от лицензии проекта; обычно срок 50–70 лет |
| Неосвоенная земля или участок земли | Нет | Земля — государственная собственность; иностранцы не могут ею владеть |
| Отдельный дом на частной земле | Нет | Только граждане Вьетнама с правами землепользования могут владеть этим |
Как работает 50-летняя аренда
В соответствии с Законом о жилье Вьетнама 2023 года, иностранный гражданин, въезжающий в страну по действующей визе, может купить квартиру или дом в подходящем проекте и владеть ими в течение 50 лет. Этот срок может быть однократно продлен, так что теоретически одна покупка может быть оформлена на срок до 100 лет. Сертификат, выданный на ваше имя, покрывает квартиру — земля под ней остается государственной, на которую вы имеете право пользования в течение срока действия.
Это отличается от права собственности, и имеет практические последствия. Стоимость квартиры частично зависит от того, сколько лет осталось до окончания срока: новая квартира с полными 50 годами впереди стоит дороже при перепродаже, чем такая же квартира с оставшимися 15 годами. Иностранные владельцы могут продавать, сдавать в аренду, дарить или передавать недвижимость наследникам в течение срока действия, и покупатель просто наследует оставшиеся годы.
Фукуок добавляет особенность: большая часть знаковых объектов острова — кондотели и туристические виллы — продаются по курортным и туристическим лицензиям, а не по стандартному жилищному законодательству, на условиях, обычно предлагаемых на 50–70 лет. Эти объекты могут быть вполне законными, но они имеют более слабую юридическую основу, чем квартира с квотой, поэтому документация застройщика заслуживает дополнительной проверки перед тем, как вы примете решение.
Какие типы недвижимости фактически продаются — и сколько они стоят
На рынке Фукуока преобладают объекты курортного типа, а не обычные городские квартиры. Три категории, с которыми иностранные покупатели сталкиваются чаще всего: (1) квартиры с иностранной квотой в коммерческих жилых проектах, которые наиболее юридически надежны, но относительно редки; (2) кондотели — квартиры в стиле гостиничных номеров, продаваемые частным лицам и управляемые оператором; и (3) туристические виллы в закрытых курортных комплексах, часто с частными бассейнами и гостиничными услугами.
Ценообразование в 2026 году отражает смещение острова в сторону брендовых, управляемых объектов:
| Продукт | Типичная цена (2026) | Примечания |
|---|---|---|
| Студия в новом комплексе | От ~50 000 долларов США | Кондотели и туристические квартиры начального уровня |
| Двухкомнатная квартира | От ~100 000 долларов США | Заявленный начальный уровень в данных за 2026 год |
| Брендовый курортный продукт Фукуока | ~2200–3000 долларов США за м² | Управляемые объекты с гостиничными услугами |
| Прибрежные объекты (по всему Вьетнаму) | ~2000–4000 долларов США за м² | Расположение и бренд определяют диапазон |
| Lagom Phu Quoc (перепродажа) | 4.9–5.6 млрд VND (~190 000–220 000 долларов США) | Предложения по перепродаже курортных вилл, 2026 год |
Для сравнения, перепродажа за 5 миллиардов VND в Lagom Phu Quoc обойдется примерно в 195 000–200 000 долларов США по обменным курсам 2026 года — в пределах диапазона двухкомнатной квартиры на берегу моря в другом месте Вьетнама, но на острове, где предложение контролируется, а спрос сильно зависит от сезона и международных туристов.
Процесс покупки пошагово
Механика проще, чем многие покупатели опасаются, но порядок имеет значение — самые дорогие ошибки случаются до этапа контракта.
- 1. Подтвердите свое право. Для покупки вам нужна действующая въездная виза или освобождение от визы. Сам Фукуок предоставляет 30-дневное освобождение от визы иностранцам, прибывающим непосредственно на остров, чего достаточно для ознакомительной поездки и даже для подписания.
- 2. Проверьте проект. Проверьте список Народного комитета провинции Киензянг проектов, разрешенных для продажи иностранцам, и убедитесь, что в здании еще есть свободная квота для иностранцев (30% квартир в здании; 250 домов на район для проектов с отдельными домами).
- 3. Бронирование и депозит. Плата за бронирование обычно невелика и возвращается в течение короткого периода; последующее соглашение о депозите обычно обязывает внести 5–10% от цены с поэтапным графиком платежей.
- 4. Подпишите и нотариально удостоверьте Договор купли-продажи. Нотариальное удостоверение обязательно. Прочтите дату передачи, штрафные положения и — для кондотелей — договор управления, прилагаемый к квартире.
- 5. Оплатите налоги и сборы. Заложите в бюджет НДС (10%, часто уже включенный в заявленную цену — всегда уточняйте), единовременный взнос в фонд обслуживания в размере около 2–3% и регистрационный сбор в размере 0,5%.
- 6. Зарегистрируйте квартиру. Застройщик или ваш юрист регистрирует право собственности, чтобы сертификат («розовая книга») был выдан на ваше имя на квартиру, на оставшийся срок.
Прямая перепродажа обычно завершается в течение 30–60 дней с момента внесения депозита до регистрации; покупки на этапе строительства вместо этого следуют графику строительства и передачи застройщиком.
Расходы, налоги и текущие сборы, которые следует учитывать
Цена покупки — это только главная цифра. Иностранные покупатели на Фукуоке должны смоделировать полную стоимость перед сравнением проектов:
| Пункт | Типичная стоимость | Когда |
|---|---|---|
| НДС | 10% (часто включен в заявленные цены — всегда уточняйте) | Покупка |
| Взнос в фонд обслуживания | ~2–3% от цены покупки, единовременный | Покупка |
| Регистрационный сбор | 0,5% от стоимости имущества | Регистрация |
| Нотариальные и административные сборы | Незначительные (несколько сотен долларов США) | Закрытие сделки |
| Плата за управление / обслуживание | Различается; кондотели самые дорогие за м² | Текущие, ежемесячно или ежегодно |
| Налог при перепродаже | 2% подоходного налога с передачи имущества для нерезидентов | При продаже |
| Налог на доход от аренды | ~10% удержаний (5% НДС + 5% ПН) для арендодателей-нерезидентов или через структуру оператора | Текущие |
Финансирование — другое ограничение. Вьетнамские банки в принципе могут кредитовать иностранцев — некоторые рассматривают соотношение кредита к стоимости до 50% — но на практике одобрения редки, и большинство иностранных покупателей либо платят наличными, либо используют собственный план рассрочки застройщика, который на проектах на этапе строительства часто беспроцентный в течение 12–24 месяцев.
Кому подходит Фукуок — и кому стоит поискать в другом месте
Хорошо подходит для
- Инвесторов, которые хотят управляемую квартиру от бренда курорта и готовы рассчитывать на доход от аренды, а не на рост стоимости земли.
- Покупателей, планирующих личную базу для отдыха в закрытом, обслуживаемом комплексе на острове с прямыми международными рейсами и 30-дневным безвизовым режимом.
- Покупателей, оплачивающих наличными, с горизонтом 5–10 лет, которые принимают 50-летнюю аренду как цену доступа.
Менее подходит для
- Покупателей, которые хотят владеть землей или планируют построить собственную виллу на частном участке — этот путь закрыт для иностранцев где-либо во Вьетнаме.
- Тех, кто рассчитывает на ипотечный кредит; иностранное кредитование теоретически возможно, но редко одобряется, поэтому покупки фактически осуществляются за наличные или по плану рассрочки от застройщика.
- Краткосрочных спекулянтов — износ аренды, 2% налог при перепродаже и молодой рынок перепродажи делают быстрые выходы дорогими.
- Покупателей, не желающих путешествовать; хотя удаленные покупки по доверенности возможны, рынок кондотелей Фукуока сильно выигрывает от осмотра на месте.
Если ваша цель — просто провести от одного до шести месяцев в году на острове, долгосрочная аренда обычно является более разумным первым шагом: она стоит доли от стоимости владения, не требует юридической структуры и позволяет вам изучить районы острова — Дуонг Донг, Онг Ланг, Ан Тхой, курортный пояс на южном побережье — прежде чем вкладывать капитал. Sabrina Rental специализируется именно на таком типе долгосрочного проживания.
Чек-лист для проверки перед оплатой чего-либо
Рынок Фукуока включает отличные лицензированные проекты — и длинный список схем кондотелей с сомнительной документацией. Пройдите по этому списку, прежде чем переводить хоть доллар:
- Проект внесен в список Народного комитета провинции Киензянг проектов, разрешенных для продажи иностранцам.
- Ваш паспорт действителен, и у вас есть (или будет по прибытии) действующая виза или 30-дневное освобождение от визы для острова.
- Письменное подтверждение оставшейся иностранной квоты в вашем конкретном здании (30% квартир) или районе (250 домов).
- Одобрение проекта застройщиком, разрешение на строительство и документы мастер-плана 1/500.
- Для кондотелей: договор с оператором, формула разделения доходов и любые мелкие детали «гарантированной доходности» — кто финансирует гарантию и на сколько лет.
- Соглашение о депозите предусматривает условия возврата в письменной форме.
- Доказательства того, что предыдущие покупатели того же проекта действительно получили свои свидетельства о праве собственности.
- Независимый юридический обзор Договора купли-продажи перед нотариальным удостоверением.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы владеть землей на Фукуоке?
Нет. Вся земля во Вьетнаме находится под управлением государства, и иностранцы не могут владеть землей нигде в стране, включая Фукуок. То, чем вы можете владеть, — это здание — квартира или дом в одобренном коммерческом проекте — вместе с правами землепользования, связанными с ним на срок вашего владения, обычно 50 лет с возможностью однократного продления.
Как долго иностранец может владеть недвижимостью на Фукуоке?
В соответствии с Законом о жилье 2023 года, иностранные покупатели владеют своей квартирой в течение 50 лет с возможностью однократного продления — потенциально до 100 лет в общей сложности. Кондотели и туристические виллы, продаваемые по курортным лицензиям, а не по стандартным жилищным правилам, обычно предлагаются на срок 50–70 лет. Оставшийся срок напрямую влияет на стоимость перепродажи, поэтому всегда проверяйте дату начала срока перед покупкой.
Что такое квота на иностранное владение 30%?
Не более 30% квартир в любом отдельном здании могут принадлежать иностранцам. Как только эта квота будет распродана, иностранцы больше не смогут покупать в этом здании, даже если отдельные квартиры выставлены на продажу. Для частных домов действует ограничение в 250 отдельных домов на район. Всегда запрашивайте письменное подтверждение оставшейся квоты перед внесением депозита.
Нужна ли мне виза для покупки недвижимости на Фукуоке?
Да — иностранные покупатели должны иметь действующую въездную визу или освобождение от визы для законной покупки. К счастью, Фукуок предоставляет 30-дневное освобождение от визы иностранцам, прибывающим непосредственно на остров, чего обычно достаточно для ознакомительной поездки и даже для подписания. Для более длительного поиска вьетнамская электронная виза позволяет пребывание до 90 дней.
Сколько стоит недвижимость на Фукуоке?
Студии начального уровня в новых комплексах стоят от 50 000 долларов США, а двухкомнатные квартиры — от 100 000 долларов США (данные за 2026 год). Брендовые курортные объекты на острове стоят примерно 2200–3000 долларов США за квадратный метр, что соответствует ценам на прибрежные объекты по всему Вьетнаму в размере 2000–4000 долларов США за м². Перепродажи Lagom Phu Quoc в настоящее время оцениваются в 4,9–5,6 млрд VND, что составляет примерно 190 000–220 000 долларов США.
Могут ли иностранцы получить ипотеку во Вьетнаме?
Теоретически да — некоторые вьетнамские банки рассматривают иностранных заемщиков с соотношением кредита к стоимости до 50%, но на практике одобрения редки из-за требований к проверке дохода и проживания. Большинство иностранных покупателей на Фукуоке платят наличными или используют планы рассрочки от застройщика, которые на проектах на этапе строительства часто предлагают 0% процентов в течение 12–24 месяцев во время строительства.
Могу ли я сдавать свою недвижимость на Фукуоке в аренду?
Да. Большинство владельцев кондотелей и курортных вилл сдают жилье через оператора проекта по соглашению о разделе доходов или управлении — внимательно изучите структуру комиссий, поскольку доля оператора и плата за обслуживание существенно снижают чистую доходность. Нерезиденты, как правило, облагаются налогом в размере около 10% на доход от аренды (5% НДС плюс 5% подоходного налога), если не применяется другая структура.
Что произойдет, когда истечет 50-летний срок?
Срок может быть продлен один раз, поэтому владельцы должны подать заявление на продление до истечения срока. Если срок не продлен, государство может вернуть собственность с применением компенсационных механизмов к строению. На практике большинство иностранных владельцев либо продлевают срок, либо продают недвижимость задолго до истечения срока — квартиры с менее чем 15–20 годами до окончания срока становятся заметно труднее перепродать.
Думаете о базе на Фукуоке — или просто о двухмесячном пребывании, чтобы протестировать остров перед покупкой? Sabrina Rental находится на Фукуоке в Дуонг Донг и предлагает мотобайки, долгосрочную аренду комнат и честные местные советы. Свяжитесь с нами, и мы поможем вам спланировать поездку.
Связаться с Sabrina Rental